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Depuis quelques années, la transformation de bureaux en logements a le vent en poupe. Pourquoi cette solution est-elle mise en œuvre ? Quelles solutions peut-elle apporter aux enjeux de logement et aux enjeux écologiques ? Nous faisons le point.

Un besoin de logements récurrent

Au 1er janvier 2020, la France métropolitaine comptait 36,1 millions de logements dont 29,5 millions de résidences principales, 3,6 millions de résidences secondaires et 3 millions de logements vacants. Les logements vacants et les résidences secondaires se situent majoritairement dans des communes ou unités urbains de moins de 100 000 habitants. Si leur transformation en résidence principale est une piste, elle ne pourra cependant offrir à elle seule une offre de logements adéquate.

Pour faire face aux besoins de la population, environ 400 000 logements sont construits chaque année. En 2020, 381 600 logements ont été autorisés à la construction (65 800 de moins qu’en 2019) dont environ 181 000 logements collectifs et 164 000 logements individuels (le reste étant des logements en résidence).

Malgré un rythme de construction qui dépasse les 400 000 logements par an, force est de constater que de nombreux secteurs géographiques restent tendus, c’est-à-dire que le besoin en logements dépasse l’offre.

La construction ne peut être l’unique solution

On pourrait en conclure qu’il « suffit » de construire encore plus. Mais, au-delà des limites « physiques » en termes de matières premières et de main d’œuvre et des délais nécessaires pour des bâtiments sûrs et fonctionnels (études préalables, diagnostics techniques, etc.), il serait très risqué d’envisager la France comme un large territoire constructible.

L’artificialisation des espaces, dont le logement est responsable à 49%, est en effet une cause majeure de l’effondrement de la biodiversité que nous vivons actuellement. Si cet effondrement se poursuit, il pourrait mettre en danger notre capacité à nous nourrir puisque les pollinisateurs font partie des espèces les plus menacées, comme le souligne un récent rapport de l’Académie des Sciences.

L’artificialisation des espaces contribue aussi au changement climatique en réduisant les puits de carbone constitué par les prairies et les forêts. Le centre de ressources sur les bilans de gaz à effet de serre indique qu’artificialiser un hectare de prairie ou de forêt nous prive d’un puits de carbone de 170 à 410tCO2.

Transformer les bureaux en logements

La transformation des bureaux en logements présente de multiples avantages.

  • Socialement, elle pourrait réduire la tension sur certains marchés puisque les grandes villes abritent la majorité des bureaux. Ainsi, il y a 3 millions de m2 de bureaux vides en Ile de France. Elle permet en outre de casser la segmentation spatiale qui a consisté pendant des années à mettre d’un côté de la ville les logements et de l’autre les bureaux. Elle augmente donc potentiellement le bien être des habitants en réduisant leurs déplacements.
  • Écologiquement, elle permet d’éviter l’artificialisation d’espaces naturels, ce qui est à la fois positif pour la biodiversité et contribue à la lutte contre le changement climatique. En réduisant les déplacements, elle réduit aussi les émissions de gaz à effet de serre et les diverses pollutions qui y sont liées.

Tous les bureaux ne peuvent être transformés en logements. Le potentiel de transformation est estimé à 20%, ce qui représente tout de même plus de 40 millions de m2 selon les derniers chiffres du CEREN sur le parc de bureaux. En 2018, 417 000 m2 de logements issus de la transformation de bureaux ont ainsi fait l’objet d’un permis de construire. Le gouvernement semble d’ailleurs décidé à amplifier cette dynamique dans le cadre de la Relance.

La transformation des bureaux en logements ou, peut être mieux, des bâtiments modulables dont la fonction pourrait évoluer, devrait participer à la double exigence d’offrir un logement à toutes celles et ceux qui en ont besoin tout en maîtrisant notre impact écologique.